失控了？成都房价连涨21个月，全国遥遥领先陆光达简介

现状直接展现城市发展价值，2023年上半年楼市面临下行压力，下半年各地纷纷出台宽松政策提振楼市，对于城市发展宛如一场“大考”，政策红利能否激活楼市，市场向好仍需验证。文｜腾讯房产特约作者陈钥霖当全国整体房地产市场已是一片“哀鸿”时，成都楼市却依然“逆势狂飙”。11月16日，国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，10月70城中仅14个城市新房价格指数环比上涨，较9月份减少了2个；新房价格环比下跌的城市达56个，创今年以来下跌城市数量新高。在这份谈不上良好的数据中，成都楼市表现依旧亮眼。根据数据，成都10月新建住宅销售价格环比上涨0.2%，这已是成都连续上涨的第21个月，以同比5.6%的增长幅度领涨全国，今年1~10月成都新房价格同比去年增长了7.4%。二手房方面则出现分化。10月，成都二手住宅销售价格环比下降0.1%；不过，同比去年同期仍增涨3.1%，是70城中二手住宅销售价格同比增幅最大的城市，也成为全国70城中同比价格上涨的三个城市之一。限购政策被扯开一条口子，带动成交量持续上涨“现在市场热度已经相较10月份有所下降了，虽然每天的到访量能保持在10组左右，但在与客户交谈中，能明显感觉到客户的观望态度加重了。”日前，作者在走访成都城南一项目时，该项目营销负责人徐颖（化名）告诉作者，项目于今年10月推出了首批次房源，当天开盘去化率超过80%，后续房源进入顺销后也保持了较好的去化，至当月底项目首批次房源基本全部销售完。“但在近期二批次蓄客上，明显感觉到无论是在蓄客量，还是蓄客时间方面都比此前有所减弱。”徐颖表示，原本此前项目定于11月初就推出二批次房源，但因为蓄客登记情况不理想，因此二批次开盘时间推迟了半个月，“而从二批次开盘情况来看，去化率低于了首批次。”成都万科某项目售楼处作者摄这样的情况，不仅仅发生在这一个项目上。据作者了解，位于城西青羊区一改善项目，10月底推出二批次96套房源，去化率降至了75%，而此前一批次的去化率为94%。“新政的出台，确实也曾对市场起了一定的刺激作用。”多个项目营销人员也表示，10月的来访量相较于前一个月有近30%的增长，但“市场信心还是不足。”今年8月29日，成都开始执行“认房不认贷”；紧接着9月26日，成都官宣，除“5+2”地区继续实施住房限购，其他区域不再审核购房资格。此外，“5+2”地区购买144平方米以上（不含144平方米）住房，也不再审核购房资格。自此，成都执行了5年多的限购政策被扯开一条口子。反映到成交端而言，10月成都超84个楼盘取证，累计推出近万套房源，新政发布一个月，大成都新房成交11019套，二手房成交18919套，环比9月的9195套、14949套分别上涨约19.8%和26.56%。进入11月，尽管近期成都楼市热度有所下降，但相比之下今年以来成都新房市场整体仍呈上涨态势。来自成都市住房和城乡建设局统计数据显示，截至11月26日，大成都范围内新建商品房成交已经达到了133748套，成交面积1771.35万平米；而在去年同期，这一数据则分别为129696套、1665.76万平米，同比分别上涨3.12%、6.37%。与此同时，二手房成交突破20万套，达到了201124套，远超2022年全年的151376套。需要指出的是，与其他一线、二线城市类似，房地产区域分化加剧也是成都面临的问题。首先在价格方面，据中指云统计，成都主城区内最抢手的锦江区新房平均价格已达3.1万元/平米以上，二手房平均价格也超过了2.7万元/平米，而北部的青江白区新房均价才刚过8000元/平米，二手房均价甚至不足8000元/平米。前者不管是新房还是二手房价格都是后者的三倍以上。以锦江区某豪宅项目为例，预售价格高达4万多/平米，依然是开盘即售罄；又如近期位于成都东部新区的保利中粮湖光锦云项目拿证价格1.5万-1.7万元/平米，现以9000元均价销售，由于降幅达到40%以上被成都东部新区管委会以“价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”而暂停办理网签备案。成都龙湖某项目售楼处作者摄在成交方面，主城区大幅超过二圈层郊区，虽然不少二三圈层项目加大优惠力度，部分项目推出了特价房、降价让利等活动吸引客户，但整体仍偏冷清，部分项目去化仅个位数。“从政策出台到市场产生明显的量价反馈、置业信心修复需要客观的周期，尤其是9.26这样深刻改变市场需求及产品格局的政策。”中指研究院四川公司研究总监苏宇分析指出，按照以往经验估计，这个周期约在2~3个季度。9.26新政后短期的市场繁荣，更多的是对前期犹豫客群的强刺激，缩短了原有的决策周期，也使得预期加强后潜在购房者对市场的关注程度上升，重新开始产生置业意愿。“但短期之内并没有直接大规模产生新的购房需求，预计明年二季度，政策的实质效果会在市场量价端有比较直观地显现。”强大的人口虹吸效应，新房价格连涨21个月上涨的不仅仅是成交量，还有房价。根据中指研究院提供的数据，2018年~2022年的5年间，成都新房价格呈现持续上涨的趋势，新建住宅销售均价一路从2018年的9830元/平方米上涨至2022年的17189元/平方米，上涨接近2倍。进入2023年，这一上涨势头仍未停止。截至10月，成都中心城区新房均价已来到了2.32万/平米。另国家统计局数据显示，10月成都新建住宅销售价格环比上涨0.2%，这已是成都环比连续上涨的第21个月，并以同比5.6%的增长幅度领涨全国，今年1~10月成都新房价格同比去年增长了7.4%。“成都近两年市场改善化势头加速，新房市场的高总价需求占比大幅增加，也支撑了新房市场的价格。”苏宇表示。来自克而瑞四川数据显示，10月成都144平米以上住宅成交套数增幅约68.25%，面积增幅约65.58%，多个项目如麓湖生态城、锦江上院、龙湖滨江云河颂等更是屡开屡罄，日均成交达到了近90套的水平。截至10月底，成都144平米以上住宅成交超过了2.1万套。成都楼市为何这么火？“核心因素还是在于成都人口高速涌入，产业发展保持较好的势头，并且在之前的政策收紧周期中，大量新增产业人口并未释放购房需求。”苏宇续称。作者注意到，成都已经连续15年位居“中国最具幸福感城市”第1名。生活节奏缓慢、娱乐业发达、城市气氛好、美食多是人们给成都贴上的标签，成都也一度被网友称为“来了就不想走的城市”。“成都吸引了大批年轻的外来人口涌入，尤其对于甘肃、青海、新疆等西部省份的年轻人吸引力度逐年攀升。”一头部房企西南区域负责人表示。在过去的10年间，成都人口增长惊人。根据最新人口普查数据显示，2022年末成都常住人口达到2126.8万，在全国排在第4名，是全国第4个常住人口超过2000万的超大城市。2011年~2021年末，成都常住人口猛增712万，超过深圳和广州，增量位居全国第1。值得注意的是，成都的经济水平、教育、医疗、交通等与百姓息息相关的领域皆处于全国前列。成都市统计局发布的数据显示，2022年，成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元，这是成都GDP历史上首次突破2万亿元，也是全国第7个突破2万亿元GDP的城市。2022年成都居民人均可支配收入47948元，高出全国11065元。此外，目前A股市场上，成都已上市公司合计有116家，数量位居全国第8。总市值达到1.39万亿元，位居全国第九。2022年成都在A股市场15家公司IPO上市，仅次于北上深苏。在多重优势叠加下，于整个中西部地区而言，成都具备了强大的人口虹吸效应，这也为其楼市提供了重要支撑。市场表现出良好的韧性，房企争相拿地布局大量的购房需求，也支撑起了房企拿地积极性的。据锐理数据统计显示，今年1-10月，大成都土地供应9793.55亩，成交9043.11亩，供销面积较去年同期均有所下降。但价格却呈上涨态势。1-10月大成都土地平均成交楼面地价约8224元/平米，同比上涨约4.07%。而2020-2022年，大成都土地年度平均成交楼面价分别约5108元/平米、6198元/平米、6602元/平米。聚焦到中心城区来看，据作者不完全统计，今年以来成都已成功出让涉宅土地超5500亩，超60%地块溢价成交，仅一宗位于新津牧马山板块43亩地块流拍，其余地块全部成交。需要指出的是，自集中供地取消后，实力房企在优质地块上的争夺更加积极。在今年3月的首场土拍中，所出让的3宗地块均熔断成交；而在今年6月13日的土拍中，一宗位于锦江区金融城锦江片区29亩地块，在价格触顶熔断后，还有71家企业参与摇号抽签，最终由华润置地旗下成都润盈置业有限公司以楼面地价20700元/平方米竞得，房地价差达到15300元/平方米。据悉，该地块是成都金融城三期近年来首次公开供应的住宅用地，要求成品住宅比例为100%，36000元/平方米的清水限价取代了此前白鹭湾34000元/平方米的价格，是目前锦江区乃至五城区最高价格，也是继今年一批次高新区桂溪街道141亩地块后，成都第二宗限价达到36000元/平方米的成交地块。成都怡心湖区域在建项目作者摄此外，在10月26日，成都“9.26”新政后的首次土拍，也是最后一次限地价土拍上，位于天府新区华阳街道36.7亩地块共41家房企参与抽签；在取消限价后的首场土拍上，青羊区外光华地块成交楼面价突破20800元/平米现场竞价达46轮，最终由华润置地溢价30%斩获，这也是青羊区首宗楼面价破2W的地块……截至目前，包括保利、建发、华润、华发、中铁建、越秀、万科、龙湖等一梯队房企都已各自在成都土拍中斩获至少2宗地，不过央国企仍然占主流。中指研究院四川分院认为，成都市场表现出良好的韧性，核心区域市场供需结构保持健康，开发企业对核心区域未来发展仍持续看好，但对外围区域市场则保持冷静观望态势。“成都放开限价后的土拍，高价值地块仍保持高热，后续如果还有高价值地块推出，预计仍会引起市场的争抢。”二手房挂牌量突破22万套，业主即使降价也难售出不过，需要注意的是，一些相反的趋势开始在二手房方面显现。10月，成都二手住宅销售价格环比下降0.1%，已连续下降7个月，价格下探的同时挂牌量却在增加。截至11月26日，贝壳找房app显示，成都挂牌的二手房为224378套，而在今年3月底时该平台的二手房数据未超过19万套。“新政后的半个月内，成都二手房挂牌量就新增了1万多套。”成都一资深中介许波（化名）告诉作者，在现在二手房每天成交量基本维持在700套左右的情况下，挂牌量不减反而仍在增加，这也意味着整个二手房市场处于僵持状态，“很多业主仍在持观望态度，成交周期普遍拉长，一些前期坚持的二手房业主也在近期开始了降价销售。”成都城南片区新建小区作者摄今年初，为了“以旧换新”，业主徐雨（化名）就将其一套位于青羊区的套二房源以178万的价格挂牌出售。彼时，也曾有数组客户看房，并明确表达了购买意向，但一提及价格需要便宜点，她就不愿再谈下去，“当时市场比较好，自己人生中的第一套房，既不舍，也没想过要降价销售。”就这样，挂了大半年，徐雨的房子还未售出。8月初，她曾主动将挂牌下调到了163万，“一方面近期看到了合适的新房，要尽快凑钱给房款，另一方面也不知道成都二手房房价还会不会继续跌。”但就算已经降价，直到现在这套房还未能售出，“中介让我再调低到150万，这已经低于我的底线了，再等等吧。”徐雨并非个例。据其了解，小区里每天都会有几套房源挂网，大部分房东都是打算“卖小换大”，甚至还有很多标着“急售”、“价格可谈”等字样。贝壳研究院成都分院在10月市场月报中指出，虽然新政后市场观望情绪得到一定程度缓解，成交效率在政策助力下阶段性加快，但二手库存住宅房源增加，买方市场的趋势没有发生根本性改变。“2022年5月新政打通成都卖旧买新链条，刺激成都换房需求积极释放，形成了两个市场的良性循环，二手房主要满足新市民新青年的刚需购房需求，而‘卖旧’动作的顺利进行也使得改善性需求在新房市场加速释放。”在苏宇看来，一方面通过大量的平价二手房解决了刚性需求，一方面也对新房市场的持续改善化提供了资金动力。今年1-10月，成都新房套均面积接近135平米，而二手房为90平米。1-10月二手房成交套数是新房的1.5倍，而去年这个值是1.05。“中短期内成都都将延续‘先租后买，先旧后新’的购房格局，直到‘双轨制’居住格局正式形成。”展望后市，苏宇认为，在产业人口保持高速发展的背景下，成都市场仍将长时间保持稳定，不会出现明显的大起大落。在价格全面回归市场化的背景下，成都新房市场改善化进程会进一步加速，二手房市场中短期之内主要承接成都刚需分流。“长期来看，随着保障性住房的加速建设、筹集，‘双轨制’居住格局将加速形成，届时，商品住宅市场，针对有支付能力的客群提供品质居住产品，开发商充分比拼资金力、产品力、服务力、品牌力。”